「やっぱり持ち家がいいよね！」――日本では、昔から 持ち家志向 が強く、多くの人がマイホームを目指します。先日、ある記事（参照リンク）を読んでいても、「日本人の多くが持ち家を選ぶのは当然」という話が書かれていました。
確かに、持ち家には 資産価値の維持・住宅ローン控除・老後の安心感 など、多くのメリットがあります。しかし、一方で 何十年も先を見据えてローンを組むことは、本当に今の時代に合っているのか？ と疑問に思う部分もあります。
特に、投資をしている人にとっては、「持ち家を買うより、その資金を運用したほうが合理的では？」 という考え方も出てきます。さらに、近年は働き方やライフスタイルが多様化し、転職や移住をする人も増えています。
では、「持ち家 vs 賃貸」問題を資産形成・投資の観点から考えた場合、どちらが最適なのでしょうか？
今回は、私自身の考えを交えながら 「投資家目線での住まいの選択」 について深掘りしていきます！
先週の記事まとめになります。どこかに学びのポイントがあるはずなので、見てない方はチェック！
投資と住宅、どちらに優先順位を置くべきか？
Contents
持ち家と賃貸には、それぞれメリット・デメリットがあります。単純に 「家賃を払うのがもったいないから持ち家を買うべき」 という議論ではなく、資産形成の観点からどちらが有利か？ を整理してみます。
持ち家のメリット
① 住宅ローン減税や資産価値の維持
持ち家を購入すると、住宅ローン控除のような税制優遇が受けられる場合があります。また、人気のエリアであれば、数十年後に売却しても一定の資産価値を維持できる可能性があります。
例えば、都心の駅近物件であれば、購入時よりも高値で売れることもあります。実際に、東京都心の中古マンション価格は上昇傾向にあり、10年前に4,000万円で買った物件が5,000万円以上で売れるケースもあります。
② 老後の住まいの安心感
ローンを完済すれば、老後の住居費がほぼゼロになります。賃貸であれば、年金生活に入ったときに家賃負担が続きますが、持ち家ならその心配がありません。
③ 家賃を払い続けなくてよい
賃貸では、家賃を払い続けても資産にはなりません。しかし、持ち家ならローン完済後は家賃不要で、「払ったお金が自分のものになる」 という安心感があります。
持ち家のデメリット
① 住宅ローンは数十年に及ぶ「固定費」
多くの人が 35年ローン を組みますが、これは 毎月の支出が確定してしまう ことを意味します。
例えば、月10万円の住宅ローンを組んだ場合、仮に収入が減ったとしても 35年間は支払い続けなければならない というリスクがあります。
また、ローンがある状態では、FIRE（早期リタイア）や転職を考えたときに「固定費のせいで身動きが取れない」という問題も生じます。
② 住み替えがしづらく、流動性が低い
持ち家を買うと、引っ越しが難しくなります。
例えば、「転職で地方勤務になった」「子どもが独立して家が広すぎる」などの理由で住み替えたくなっても、持ち家だと 簡単に引っ越せない という問題が出てきます。
また、売却するときに市場価格よりも安くなってしまうリスクもあります。人気エリアであれば高値で売れる可能性がありますが、そうでない場合、思ったよりも安くしか売れず、資産としての価値が期待外れになることもある のです。
③ 修繕費・固定資産税・ローン金利の負担
持ち家は、住宅ローンの支払い以外にもさまざまなコストがかかる ことを忘れてはいけません。
例えば…
- 固定資産税：毎年10万円以上かかるケースも
- 修繕費：マンションなら修繕積立金、戸建てなら外壁や屋根の補修費が必要
- ローン金利：変動金利で借りた場合、金利上昇で支払い額が増えるリスク
「家賃を払うのはもったいない」と思って持ち家を買っても、意外と 維持コストがかかる ため、事前に計算しておく必要があります。
賃貸のメリット
① 住み替えが自由（転職や家族構成の変化に対応しやすい）
賃貸の最大のメリットは、フレキシブルに住む場所を変えられること です。
例えば、
- 転職して勤務地が変わった → 新しい職場の近くに引っ越せる
- 家族が増えた or 減った → 必要な間取りに合わせて住み替え可能
持ち家だと「せっかく買ったから…」と無理に住み続けることになりがちですが、賃貸なら 「今のライフスタイルに合った住まいを選べる」 という強みがあります。
② 大きな初期費用なしで住める
持ち家を買う場合、頭金や諸費用で数百万円単位のコスト がかかります。
しかし、賃貸なら 敷金・礼金だけで済む ため、まとまった資金が不要です。
その分のお金を 投資に回せる ため、「持ち家の頭金1,000万円を投資に回した場合のリターン」を考えると、資産形成に有利になる可能性があります。
③ 資産を流動的に運用できる（投資資金を増やせる）
住宅ローンを組むと、毎月の支払いが固定化されるため 投資に回せる資金が減る というデメリットがあります。
賃貸なら、生活費のバランスを見ながら柔軟に資金を投資に回すことができます。
賃貸のデメリット
① 家賃を払い続けても資産にならない
賃貸は、いくら家賃を払っても資産にはなりません。
しかし、「家賃は住むためのコスト」と割り切る考え方もあります。
② 老後に住む家を確保する必要がある
高齢になると、賃貸契約が難しくなるケースもあります。
ただし、持ち家を買うのを後回しにする場合でも、リタイアする前に「終の棲家」を確保すれば解決できます。
住宅ローンは「見えないリスク」
住宅ローンを組むことは、多くの人にとって「夢のマイホームを手に入れる手段」です。しかし、よく考えてみると 何十年にもわたる「固定費の縛り」を背負うことでもあります。
特に今の時代、数十年先を見越して住宅ローンを組むのはリスクが高い と言えます。その理由を具体的に見ていきましょう。
① 景気変動の影響
住宅ローンは、契約時の収入を基準に組まれます。しかし、今の収入が35年後も安定している保証はありません。
例えば…
- 企業の業績悪化や人員削減による リストラのリスク
- 給与が伸び悩むことで 住宅ローンの負担感が増す可能性
- 景気悪化による金利上昇（変動金利の場合は特に影響を受ける）
「今の支払いなら大丈夫」と思っていても、将来の経済状況は予測できません。例えば、2008年のリーマン・ショックでは、住宅ローンを払えなくなり手放した人も多くいました。
② 金利上昇のリスク
現在、住宅ローンの金利は低水準ですが、今後もこの低金利が続くとは限りません。
特に変動金利で借りると、金利上昇時に支払い額が増えてしまいます。
例として、3,000万円の住宅ローンを変動金利0.5%で借りた場合と、将来1.5%に上がった場合を比較 してみると…
| 金利 | 毎月の返済額（35年ローン） | 総返済額 |
|---|---|---|
| 0.5% | 約75,000円 | 約3,150万円 |
| 1.5% | 約90,000円 | 約3,780万円 |
金利が1%上昇するだけで、毎月15,000円の負担増、総返済額は600万円以上増える計算になります。
これを見ても、長期間の住宅ローンは 「未来のリスク」を考えずに組むのは危険 だということが分かります。
③ 収入の変化に対応しづらい
たとえば、
- 会社を辞めて独立したくなったとき
- 家族の事情で仕事を減らさざるを得ないとき
- 早期リタイア（FIRE）を目指したくなったとき
こういったライフプランの変化があった場合、住宅ローンという「固定費」が重荷になる 可能性があります。
住宅ローンを抱えていると、「収入を増やさなければならない」というプレッシャーが生まれ、資産形成の選択肢が狭まることも考えられます。
賃貸は「資産形成の手段」として有効
では、賃貸はどうなのでしょうか？ 「家賃を払うのはもったいない」と言われがちですが、実は投資家目線で見ると、賃貸は資産形成に有利な側面があります。
① 「賃貸はコスト」ではなく「身軽さを維持するための投資」
賃貸の一番のメリットは 「住み替えの自由度が高いこと」 です。
- 転職で勤務地が変わったら、すぐに引っ越せる
- 家族が増えたり減ったりしたら、間取りを変更できる
- 収入の増減に合わせて、住居費を柔軟に調整できる
たとえば、「今は仕事が忙しいから都心の1LDKに住む」「リモートワークが増えたから郊外に引っ越す」 など、ライフスタイルに応じた住まいを選べます。
持ち家の場合、こうした柔軟な対応が難しくなります。
② 住宅ローンの頭金を投資に回す選択肢
例えば、持ち家を購入するときに 頭金1,000万円 を用意したとします。
この1,000万円を住宅ローンの頭金に使うのではなく、年利5%の投資に回した場合、30年後には約4,300万円 になります。（複利計算）
| 投資利回り | 30年後の資産額 |
|---|---|
| 3% | 約2,400万円 |
| 5% | 約4,300万円 |
| 7% | 約7,600万円 |
つまり、「持ち家のために1,000万円を固定化する」よりも、「賃貸にして、その資金を運用する」ほうが、長期的に見て資産形成のリターンが期待できる可能性があるのです。
最終的には持ち家。でも、それはリタイア後でいい
「持ち家は不要」という話ではありません。むしろ、最終的には持ち家があったほうが安心です。
① 「終の棲家」としての持ち家
老後に入ると、賃貸の審査が厳しくなったり、家賃を払い続ける負担が大きくなったりする可能性があります。そのため、最終的に持ち家を確保するのは合理的 です。
しかし、だからといって 「若いうちに持ち家を買うべき」ではない と考えます。
② 若いうちにローンを組む必要はない
人生は不確定要素が多いため、
- 働き方が変わるかもしれない
- 住みたい場所が変わるかもしれない
- 収入が減る可能性もある
こうした変化に対応しやすいのが賃貸の強みです。
資産形成が進み、ライフスタイルが安定した段階で、最終的に持ち家を選ぶのがベスト ではないでしょうか。
まとめ：持ち家 vs 賃貸、どちらを選ぶべきか？
今回の話を整理すると、以下のようになります。
✅ 結論
- 資産形成のフェーズでは、賃貸のほうが合理的
- 住宅ローンという長期的な固定費を抱えず、投資に資金を回せる
- 住み替えが自由で、ライフスタイルの変化に対応しやすい
- 持ち家は、リタイア後に検討すればいい
- 老後の住まいの安心感を得るために、最終的には持ち家があると良い
- しかし、若いうちに住宅ローンを抱えるリスクは避けたい
📌 重要なポイント
✔ 持ち家は資産ではなく「負債」になりうる
✔ 今のライフスタイルに合わせた住まい選びが大切
✔ 資産を築いた上で、最終的に持ち家を持つ選択肢が最も合理的
つまり、「若いうちは賃貸で身軽に、資産形成を優先。リタイア後に持ち家を検討」 という考え方が、投資家目線で最も賢い選択なのではないでしょうか？
